7月30日，《武漢市關(guān)于開展培育和發(fā)展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(征求意見稿)》完成意見征集(下稱《實(shí)施意見》)，進(jìn)入修改、完善和審議環(huán)節(jié)，將于近期公布。

　　《實(shí)施意見》征求意見稿提出，選擇武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為住房租賃試點(diǎn)區(qū)域，根據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模、資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力、信用等因素，選擇不少于5家國(guó)資企業(yè)、5家民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、10家住房租賃企業(yè)，作為住房租賃規(guī)模化經(jīng)營(yíng)試點(diǎn)企業(yè)，爭(zhēng)取于今年底之前實(shí)現(xiàn)住房租賃項(xiàng)目落地，新增租賃住房7000間，面積不少于30萬平方米。

　　本輪試點(diǎn)工作由住建部等國(guó)家九部委共同發(fā)文推動(dòng)，因7月17日廣州租房新政16條中的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”條款而備受關(guān)注。不少網(wǎng)絡(luò)媒體將這一條款解讀為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)可讀名校”。

　　多位武漢資深房地產(chǎn)人士均表示，網(wǎng)上這些說法失之偏頗，有博取眼球之嫌。

　　“租購(gòu)?fù)瑱?quán)可讀名校”系誤讀

　　7月17日，廣州市政府印發(fā)《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，提出16條措施，全力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

　　記者查詢?cè)�文發(fā)現(xiàn)，引發(fā)熱議的條款完整表述如下：“賦予符合條件的承租子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。兩類人租房有機(jī)會(huì)入讀義務(wù)教育階段公辦學(xué)校。一類是有戶籍或政策性照顧借讀生，沒有自購(gòu)房產(chǎn);一類是符合市或區(qū)積分入學(xué)政策條件的，沒有戶籍的隨遷人員子女按照積分高低統(tǒng)籌安排入學(xué)。”

　　廣東一資深教育界人士指出，租購(gòu)?fù)瑱?quán)中的“權(quán)”，只是指符合條件的租戶子女可以擁有就讀公辦學(xué)校的資格，并不是擁有讀名校的資格。一直以來，廣州都有“具備正規(guī)租賃合同就有可能入讀公校”的規(guī)定，新政措施并無多大變化。

　　武漢情況與廣州類似。市教育部門相關(guān)人士表示，武漢已于多年前出臺(tái)《居住證服務(wù)與管理暫行辦法》，明確租房子女能夠就近入學(xué)享受義務(wù)教育，但條件是當(dāng)學(xué)區(qū)生源不足時(shí)，符合條件的租戶子女才能就近入學(xué)。如果學(xué)區(qū)生源超額，武漢則實(shí)行戶口、房屋產(chǎn)權(quán)優(yōu)先政策，即學(xué)齡兒童戶口、父母戶口和家庭住房三者一致者，由教育服務(wù)區(qū)的學(xué)校優(yōu)先安排就近入學(xué)，“第二順位是有房無戶者，最后才是租戶子女。”

　　現(xiàn)實(shí)情況是，無論是廣州還是武漢，熱點(diǎn)公辦小學(xué)按戶口、房屋產(chǎn)權(quán)優(yōu)先政策排序早已排滿，沒有“人戶合一”的學(xué)區(qū)房業(yè)主子女都難以實(shí)現(xiàn)就近入學(xué)，更遑論租戶子女。

　　專業(yè)人士指出，購(gòu)房獲得的產(chǎn)權(quán)包括房屋的所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，與租房獲得的使用權(quán)不可同日而語，“從法律上講，租購(gòu)?fù)瑱?quán)也有歧義。”

　　中國(guó)指數(shù)研究院(華中)市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)上不少自媒體將租購(gòu)?fù)瑱?quán)“可讀公校”混淆為“可讀名校”，“正是鑒于此，武漢在《實(shí)施意見》中回避了‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’這一說法，改用‘保障承租人享有公共服務(wù)政策’，這一表述更為準(zhǔn)確明晰。”

　　新政旨在破解租房之痛

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，本輪租房新政的總體目標(biāo)，是加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，構(gòu)建起“購(gòu)租并舉”的住房體系，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

　　李國(guó)政分析說，所謂住有所居，是指人人都有房子住，但并非人人都買房。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，“購(gòu)租并舉”有利于減少市場(chǎng)對(duì)于住宅的需求量，從根本上穩(wěn)定或降低房?jī)r(jià)，“但此過程絕非一朝一夕可以達(dá)成，現(xiàn)在就斷言房?jī)r(jià)下跌有些一廂情愿”。

　　究其原因，一方面購(gòu)房仍是回報(bào)率最高、最穩(wěn)定的投資方式之一，國(guó)人“買房才算安居”的社會(huì)觀念，難以短時(shí)間改變;另一方面，長(zhǎng)期以來，我國(guó)租房市場(chǎng)以個(gè)人業(yè)主散租為主，交易不規(guī)范、不透明，“黑中介”、二房東、房租欺詐、膠囊房等現(xiàn)象大量存在，拉低了租房的幸福感。

　　在此背景下，武漢《實(shí)施意見》明確提出，支持企業(yè)從事房屋租賃規(guī)�；�經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，即讓房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)和租賃企業(yè)自建或包租一定數(shù)量的屋宇，進(jìn)行改造裝修后統(tǒng)一面向市場(chǎng)出租，以收取穩(wěn)定租金。這些屋宇往往被打造為集中式或分散式的長(zhǎng)租公寓，通過統(tǒng)一化、專業(yè)化管理，形成規(guī)�；�、集約化經(jīng)營(yíng)，避免散租市場(chǎng)的種種弊端，進(jìn)而提升租房幸福感與含金量。

　　長(zhǎng)租公寓需破解諸多瓶頸

　　多位房屋租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，作為新生事物，長(zhǎng)租公寓在武漢及全國(guó)的發(fā)展都存在諸多瓶頸，“在工商注冊(cè)中，連房屋租賃服務(wù)這個(gè)類目都沒有。”而且，房屋租賃主要靠房租差價(jià)來獲取利潤(rùn)，行業(yè)平均凈利潤(rùn)僅在3%左右，投資回報(bào)率低。

　　最令人頭疼的是房源問題。據(jù)介紹，長(zhǎng)租公寓一般需租下或建設(shè)整棟建筑進(jìn)行改造裝修，自建周期太長(zhǎng)，租賃卻很難找到合適的房源。因?yàn)楹苌儆袠I(yè)主會(huì)持有一整棟居民樓的產(chǎn)權(quán)，一般都是閑置的企業(yè)、學(xué)校宿舍、寫字樓或工廠，“宿舍數(shù)量畢竟是少數(shù)，寫字樓、工廠又受限于土地性質(zhì)、住房用途等政策限制，無法進(jìn)行改造。”

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，武漢《實(shí)施意見》正是立足長(zhǎng)租公寓發(fā)展痛點(diǎn)，從規(guī)范管理、增加房源、利稅優(yōu)惠等多方面給予支持。

　　――市場(chǎng)主體方面，鼓勵(lì)武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司等市屬國(guó)資企業(yè)從事住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。李國(guó)政認(rèn)為，這是因?yàn)榉课葑赓U難賺錢，所以需要國(guó)企發(fā)揮引領(lǐng)、帶動(dòng)作用，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。

　　――稅收方面，在增值稅、企業(yè)所得稅和房產(chǎn)稅三大領(lǐng)域給予了優(yōu)惠政策。如對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的征收稅率征收房產(chǎn)稅。

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