重點小重點小學(xué)分校品牌效應(yīng)會帶來很大溢價。分校學(xué)區(qū)均價比周邊一般學(xué)區(qū)的溢價要高，北京四個區(qū)的分校學(xué)區(qū)均價均比重點學(xué)區(qū)要低，且周邊的一般學(xué)區(qū)均價也比重點小學(xué)周邊均價低。

下圖是各學(xué)區(qū)的價格分布圖，越紅越貴。不出意外，重點學(xué)區(qū)房主要分布在西城和海淀。西城的重點學(xué)區(qū)房以均價60560元/平米的天價占據(jù)首位，其次是東城區(qū)的58964元/平米。接下來是海淀區(qū)（50498元/平米）、朝陽區(qū)（40652元/平米）、豐臺（33838元/平米）、石景山（32181元/平米）。學(xué)分校品牌效應(yīng)會帶來很大溢價。分校學(xué)區(qū)均價比周邊一般學(xué)區(qū)的溢價要高，北京四個區(qū)的分校學(xué)區(qū)均價均比重點學(xué)區(qū)要低，且周邊的一般學(xué)區(qū)均價也比重點小學(xué)周邊均價低。

 

同衡城市研究·數(shù)據(jù)|學(xué)區(qū)房的秘密

 

北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院技術(shù)創(chuàng)新中心 王鵬、陳清凝、陳立群 &清華大學(xué)建筑學(xué)院 畢波

 

中國城市學(xué)區(qū)劃分的問題，一向引發(fā)諸多討論。此前熱播電視劇《虎媽貓爸》中，茜茜一家賣掉自家的大房子，去買小的學(xué)區(qū)房，卻發(fā)現(xiàn)，自家不滿足新規(guī)定中居住年限的要求，只好為了孩子能上重點小學(xué)而推遲一年上學(xué)。這種遭遇在現(xiàn)實中也有典型意義。

 

對此，大多數(shù)媒體和相關(guān)行政部門給出了“教育資源分配均衡”的終極藥方。但對每位家長來說，學(xué)校分三六九等，已是既定事實，在為孩子謀劃幾年乃至十幾年的前途時，不可避免地需要擇校——“就近入學(xué)”遏制不了擇校行為，家長的擇校能力在現(xiàn)實中總有渠道發(fā)揮。

 

以北京為例，即使市場再怎么跌宕起伏，學(xué)區(qū)房價也依然堅挺，并一直處于穩(wěn)健漲勢之中（詳見圖1，不過近年來，西城普通二手房價已反超學(xué)區(qū)房，這與西城的城市紳士化有關(guān)）。

 

圖1：北京主城四區(qū)房價均價漲跌幅度

 

在這場看似不得不加入的教育資源爭奪戰(zhàn)中，想必很多人都會問：

 

—學(xué)區(qū)是什么，怎么找？

 

—買什么樣的學(xué)區(qū)房更值？

 

—不買學(xué)區(qū)房還能獲得好的教育嗎？

 

本文基于相關(guān)政策新聞和大數(shù)據(jù)分析對此解讀。

 

Part1 學(xué)區(qū)是什么，怎么找？

 

如果把學(xué)區(qū)房市場比作爭奪教育資源的戰(zhàn)場，學(xué)區(qū)制就是重要的戰(zhàn)場規(guī)則。據(jù)百度百科，學(xué)區(qū)一般指國民教育或義務(wù)教育階段學(xué)校招收學(xué)齡兒童的居住范圍，與“就近入學(xué)”的原則密不可分。但中國城市對學(xué)區(qū)并無統(tǒng)一定義或標(biāo)準(zhǔn)。

 

以北京市的學(xué)區(qū)為例，它與其它行政單元不怎么重合，其劃分依據(jù)并無普適標(biāo)準(zhǔn)。按已有邊界參考或單純就近距離，都不能保證一處住房一定屬于某所學(xué)校的學(xué)區(qū)，所以家長在判斷學(xué)區(qū)房所屬學(xué)區(qū)時只能眼睛擦亮再擦亮。

 

大家更關(guān)心的，是直接與入學(xué)權(quán)利掛鉤、劃分更為精確的“對口學(xué)區(qū)”。一個義務(wù)教育小學(xué)服務(wù)哪些小區(qū)，一般受到歷史、區(qū)位、人口和合作關(guān)系等多種復(fù)雜因素影響。在北京，對許多有一定歷史的好學(xué)校來說，復(fù)雜的權(quán)屬和利益關(guān)系使其劃片十分嚴(yán)格，也使政策附加的資源價值直接轉(zhuǎn)化為學(xué)區(qū)房房價。

 

學(xué)校招生范圍劃片，與空間上的利益關(guān)系牽涉緊密。盡管還做不到公眾參與，不過，當(dāng)下至少可以在大數(shù)據(jù)的支持下做到信息開放。一些非官方組織以及先進區(qū)縣已經(jīng)為家長提供了有用的學(xué)區(qū)查詢應(yīng)用。

 

Geohey http://demo.geohey.com/school-district/

 

朝陽區(qū)http://xqcx.bjchyedu.cn

 

東城區(qū) http://dcoffice.dcjy.net/dcoffice/schoolp1/Sarp_Map.asp

 

PART 2 買什么樣的學(xué)區(qū)房更值？

 

找到了學(xué)區(qū)，那么哪一處學(xué)區(qū)房更值？個體效用上的值與不值，最終在于主觀判斷。這里，我們主要通過大數(shù)據(jù)，剖析學(xué)區(qū)房在空間上的供需市場，給出一些整體上的客觀建議。

 

同時，學(xué)區(qū)房房價的空間分布和差異，也能揭示教育資源配置不均衡的程度，為相關(guān)決策做參考。

 

此次，我們從Geohey、鏈家網(wǎng)、搜房網(wǎng)收集了包括幼兒園、小學(xué)、初中在內(nèi)的共計500個學(xué)校的信息， 2000多個對口小區(qū)的數(shù)據(jù)以及7000多個小區(qū)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)收集截止時間為2015年8月15日。

 

這里需要說明的是：

 

1、本文分析的是招生范圍明確規(guī)定的公立小學(xué)學(xué)區(qū)，且以下學(xué)區(qū)均指小學(xué)學(xué)區(qū)房。

 

2、學(xué)區(qū)房以小區(qū)為單位，根據(jù)對應(yīng)學(xué)校，分為重點學(xué)區(qū)和一般學(xué)區(qū)（實際上也有非學(xué)區(qū)房，如酒店式公寓、商業(yè)辦公轉(zhuǎn)住宅及其它產(chǎn)權(quán)不合法的住宅等，由于種種原因不帶學(xué)校配套，因而學(xué)區(qū)并非全覆蓋），此外還考察了重點小學(xué)分校的學(xué)區(qū)。

 

3、重點學(xué)校包括市重點、區(qū)重點（教委在2011年就禁止用重點與非重點小學(xué)來對學(xué)校進行評級，但日積月累下來的師資力量和口碑，使民間仍然認(rèn)為有“重點”與“非重點”之分，本文使用的“重點”系民間認(rèn)為的“重點”）。

 

學(xué)區(qū)房怎么分布？

 

對大多數(shù)人來說，傳統(tǒng)意義上公立或私立的重點學(xué)校是首選。然后是一般普通學(xué)校，如果有條件可選擇國際學(xué)校。近年來興起的重點學(xué)校分校，也逐漸引來家長熱捧。

 

我們可以先看傳統(tǒng)的“重點”學(xué)校分布如何。

 

一、好學(xué)校都分布在哪？

 

重點學(xué)校：重點小學(xué)主要集中在主城四區(qū)，表1顯示，西城和海淀兩區(qū)占據(jù)了過半的重點學(xué)校。

 

表1：

 

重點學(xué)區(qū)：

 

表2：

 

表3：

 

整體機會分布就是這樣，可以讀重點學(xué)校的小區(qū)只有10%多一點。西城和海淀集聚了過半的學(xué)區(qū)房。

 

下圖是各學(xué)區(qū)的價格分布圖，越紅越貴。不出意外，重點學(xué)區(qū)房主要分布在西城和海淀。西城的重點學(xué)區(qū)房以均價60560元/平米的天價占據(jù)首位，其次是東城區(qū)的58964元/平米。接下來是海淀區(qū)（50498元/平米）、朝陽區(qū)（40652元/平米）、豐臺（33838元/平米）、石景山（32181元/平米）。